כול מה שצריך לדעת על הפחתת היטל השבחה

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. כול מה שצריך לדעת על הפחתת היטל השבחה

מעוניינים לברר לגבי הדרכים שבהן ניתן להביא להפחתת היטל השבחה? היטל השבחה הנו תשלום חובה לרשות המקומית עקב אישור תכנית בנייה שהובילה לעליית שווי הנכס. ישנם שלושה מצבים שבהם אנו נדרשים לשלם היטל השבחה והם אישור תכנית בניין עיר (תב"ע), אישור שימוש חורג (למשל, שימוש בנכס המוגדר למגורים לטובת משרד) ואישור הקלה (לדוגמה, חריגה מתכנית בניין עיר וסטייה מגבולות קווי בניין). 

היטל ההשבחה מוטל לפי החוק על זה שהיה הבעלים של הנכס במועד שבו אושרה התכנית בעירייה. תשלום היטל ההשבחה הוא ביום מימוש הזכויות, דהיינו ביום שבו מקבלים היתר בניה או אישור לשימוש חורג, או לחלופין ביום מכירת הנכס והעברת זכויות הבנייה לאדם אחר, גם אם זכויות הבנייה לא מומשו בפועל.

איך נקבע שיעור היטל ההשבחה? 

היטל ההשבחה הוא בשיעור של 50% משווי סך עליית ערך הנכס ונקבע לפי שווי הדירה ביום שבו אושרה התכנית ברשות המקומית. סכום ההיטל מוצמד למדד תשומות הבנייה או למדד למחיר הצרכן, הסכום הנמוך מביניהם. אין עוררין על כך שמדובר בסכומי כסף לא מבוטלים, וכאן מתעוררת השאלה האם לרוץ ולשלם, או שמא אולי ישנן דרכים להפחתת היטל השבחה? 

מבית חברת טדי שמאים מסבירים שבחוק התכנון והבנייה קיימים סעיפים המפרטים את אופן חישוב ההיטל והמקרים שבהם יינתן פטור מתשלום. חשוב להבהיר שאופן חישוב ההיטל איננו מדע מדויק, לפיכך, מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין. לצורך קבלת חוות דעת ראשונית בנוגע לסיכוי לקבל הפחתה בהתאם למקרה הספציפי.

המקרים שעשויים להוות עילה להפחתת גובה ההיטל

כאמור, ישנם מקרים שבהם יוענק פטור מתשלום היטל ההשבחה, בהם דירה בשכונה שהוכרזה על ידי הממשלה כשכונת שיקום, דירה הממוקמת באזור שיקום, השבחה בגין בניית ממ"ד (9 מ"ר נטו), הרחבת דירה ששטחה עד 140 מ"ר וכן הלאה. 

ישנם גם מקרים שעשויים להוות עילה מספקת להפחתת היטל השבחה, כמו לדוגמה הערכת יתר בשווי הנכס (הוכח שנכסים בעלי נתונים דומים נמכרו במחיר נמוך בהשוואה לשווי הנכס שנקבע על ידי הוועדה), הערכת יתר בשווי זכות הבנייה (היטלי השבחה נמוכים יותר שניתנו בעבר לנכסים בעלי נתונים זהים ואותן זכויות בנייה) או מתן זכויות בנייה שאין אפשרות לנצלן בהווה. 

במידה וישנה מחלוקת על עצם החיוב עצמו, יש להגיש ערעור לוועדת ערר בתוך 45 יום ממועד הוצאת השומה. במקרה של מחלוקת על גובה החיוב, יש לפנות בתוך 45 יום ליו"ר מועצת השמאים ולהגיש בקשה למינוי שמאי מכריע.

מחפשים דרכים לביטול או להפחתת היטל השבחה? המדריך 

מחפשים דרכים לביטול או להפחתת היטל השבחה? זוג צעיר החליט לעבור לדירה גדולה ומרווחת יותר, בעקבות הרחבת המשפחה, אלא שבהגיעו למכור את הבית שבו התגוררו עד אז, הוא הופתע לגלות שעליו לשלם היטל השבחה בשווי של עשרות אלפי שקלים. הזוג צעיר לא לקח בחשבון את גובה ההיטל הזה בזמן החתימה על הסכם המכר, מה שפגע בכדאיותה של העסקה. 

בעלי דירות בבית משותף החליטו לשדרג את הנכס ובתוך כך גם את איכות חייהם, זאת על ידי התקנת מעלית בבניין ומרפסות לדירות שבו. אלא שבמהלך הגשת הבקשה לרשות המקומית לצורך מימוש זכויות הבניה, הופתעו אף בעלי הדירות שהם מחויבים בהיטל השבחה בגובה של כ- 160,000 שקלים.

הסתייעו בשמאי מקרקעין המתמחה בתחום לבדיקת כדאיות הערעור על ההיטל

המומחים מבית טדי שמאות וניהול מסבירים שישנן דרכים שניתן באמצעותן להביא לביטול או להפחתת היטל השבחה, אלא שלצורך זה יש להסתייע בשמאי מקרקעין המתמחה בתחום, כדי שיבדוק את כדאיות הערעור על ההיטל. 

בהקשר זה, חשוב להבהיר שבמקרה של ערעור על גובה ההיטל, יתכן בהחלט תרחיש שבו השמאי המכריע יקבע ששיעור היטל ההשבחה המקורי נמוך מידי, כך שמעצם הגשת הערעור קיים סיכון מסוים להתייקרותו. זו הסיבה שבגינה מומלץ לוודא בטרם הגשת הערעור שאכן שווה להגישו. 

כמו כן, חשוב להיות מודעים לכך שאת הערעור על היטל ההשבחה ניתן להגיש בתוך 45 יום מהמועד שבו התקבלה דרישת התשלום. אי לכך, במידה ומעוניינים לנקוט בהליכים לביטול או להפחתת ההיטל, מוטב לפעול בהקדם.

שני הליכים שונים: פנייה למועצת שמאי מקרקעין או לוועדת ערר 

בנקודה זו, ראוי להבהיר שההליכים להפחתת היטל השבחה וההליכים לביטולו של ההיטל הנם שני הליכים שונים, ובחירה במסלול הלא נכון עלולה לגזול זמן ולמנוע את אפשרות הערעור. הגשת הבקשה להפחתת ההיטל נעשית באמצעות פנייה למועצת שמאי מקרקעין למינוי שמאי מכריע, זאת לאחר שבדיקת שמאי מטעם המערער העלתה שסכום ההיטל גבוה מדי. למשל, במקרים של הערכת יתר בנוגע לשווי הנכס או שווי זכות הבנייה, זכויות בנייה שלא ניתן להוציאן אל הפועל בהווה וכיוצא בזה. 

במידה והערעור הוא על עצם היטל ההשבחה, שאז יש לפנות לוועדת ערר בבקשה לביטולו. מבית טדי שמאות וניהול מציינים כי ניתן לקבל פטור מתשלום ההיטל במספר מקרים כגון כשהנכס למגורים ממוקם ביישוב או שכונה שהוכרזו כאזורי שיקום, כשהשבחה היא לצורך בניית ממ"ד ששטחו אינו עולה על 9 מ"ר נטו, הרחבת דירת מגורים, זאת בתנאי ששטחה הכולל לאחר ההרחבה אינו גבוה מ- 140 מ"ר ועוד.